保障房建设有着重要的民生意义，是实现中低收入者居者有其屋的主要途径。数据显示，截至2010年年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7%左右。加上“十二五”期间开工建设的3600万套，至2015年年末，全国保障性住房(包含棚改房)共计5000万套左右。按届时全国城镇常住家庭总数2.3亿户计算，保障房将使约22%的城镇家庭受益。

　　随着保障房建设的持续推进，以及整个房地产行业的变化，我国保障房发展也将呈现新的趋势：收购存量商品房用作保障房，由实物分配转向货币补贴，棚户区︻改造加快推进。

　　存量商品房用作保障房

　　经过几年的高ω　速建设，保障房正∑在进入产出的高峰，但一些地方保障房入住率低，“民心房”面临屡遭弃申的尴尬。依据各省保障房审计报告，海南保障房近1万套空置，广东1.15 万套空置，山东1.29 万套空置，云南◆则多达2.3 万套空置。据调查，保障房空置情况在湖√北、重庆、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，个别地方空置率一度超过50%。中国家庭金融调查(CHFS)发布报告称，2013年城镇地区经济适用房空置率高达23.3%。

　　因此，未来几年应该会减少或停止▃新建保障房，取而代之的是通过回购商品房盘活存量等︾方式提供住房保障，将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房。建议通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于保障房，商品房质量通常高于政府自建的安置房，百姓更愿意接受，也利于消化部分商品房库存。

　　根据国家开发银行2014年6月出台的《关于进一步加强统々筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》要求，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%。财政部部长楼继伟在2014年12月的全国财政工作会议上表示，政府可以购买服务方式盘活存量房。住建部也支持各地通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。

　　目前，正在试点回购商品房充当保障房的省份包括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古自治区、贵州等。相比而言，此政策在二、三线城市△接受度高，在一◥线城市实行不理想，主要原因可归咎于一线城市商品房需求比较强劲，开发商参与回购商品房充当保障房意愿较低。

　　由实物分配转向货币补贴

　　由实物保障转向货币补贴为主的公共租赁住房，是保障房建设一个重大↘的转变。住建部于2015年1月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导←意见》指出，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。

　　实际上，几年前住建部就已经表态，“十二五”末以后，我国【住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。按不敷之需进行货∩币补贴，会节省一半以上资源，省下来的资源可用于延伸和扩大保障，以及用来提高保障水平。同样能提升效益的是，政府不再扮演选择哪块地建成什么样的房子的角色，其角色将由◢市场竞争取代。

　　以货币的方式对低收入阶层进行住房补贴，最早↓见于美国经济学家弗里德曼的“租房券”。 弗里德曼提出了一个非常有创见的想法：由政府给没有住房的低收入群体一定金额的租房券，由其自己决定在哪选择租房，而房东则凭借租房券向政府领取财政补贴。这样做的好处是，避免让政府承担过多的√财政压力(甚或金ζ融风险)，同时让居住者有了选择的自由，从而大大提高了政府工作效率。

　　在目前的体系下，我国大多数由政府运营的保障房都是集中固定在一个区域，主♂要是偏远郊区，而这些区域可能并不是合≡适的就业地点。 另外，近几年各地政府在出让部分居住用地时，要求开发商◥配套部分保障房，甚至把竞配保障房面积作为土地竞标的一个内容，保障房建设分散，而在高档住宅项目中也配套了部分保障房，可能会在物业管理方面产生矛盾和困难。

　　比如，保障房住户■物业费如果收取不易，那么政府未来是否补贴物业公司』?随着几年之后大量配建保障房小区投入使用，类似矛盾将会越来越多的出现。可以大胆预期，采取货币补贴措施，将让更多中低收入者都买得起房，有助于纾解贫富不均与完善社会①保障，以至带动↙内需、巩固公共财政、稳ㄨ定房地产市场。当然，即便如此，在实际运行过程中还是有很多问题需要解决。

　　棚户区改造加快推进

　　棚户区改造的加快推进，也是未来几年保障ㄨ房发展趋势之一。 2013年7月，国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，提出2013~2017年要完成改造各类棚户】区1000万户的目标。

　　2014年8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工●作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进◎改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。住建部也明确表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。这些措施拉开了快速推进棚改建设的序幕。

　　从投资层面看，《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求对棚改加大金融支持力度，进一步发〗挥开发性金融作用。国家开发银行成立住宅金融事业╲部，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

　　鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。2014年，国家开々发银行为棚户区改造提供了4000亿元的资金支持，2015年，还将投入4000亿～5000亿元棚改资金，确保各地＠ 棚改项目如期进行。

　　从建设用地供应情况来看，棚户区改造安置住房建设用地已被纳入地方土地供应计划，做到优☉先安排、优先供应、应保尽保，能较好∮地保证棚户区改造工作的实施。截至2014年年底,我国已经启动棚户区改造安置■住房约2100万套。从现在到2020年,还会启◆动约2000万套。2015年计划开工的700多万套保障房中，有七成以上属于此列，且在年内要基本建成480万套。棚户区改造的加快推进，也是未来几年保障房发展趋势之一。

　　另外，自2008年中央支※持贵州省率先开展农村危房改造试点起，2008~2014年中央累计安排1191.72亿元补助资金支持农村危房改造。其中，2014年中央安排补助资金230亿元，支持全国266万贫困农户改造危房。据▓初步估算，2015~2020年全国还需改造农村危房2700万户。由此可见，县域、农村、乡镇地区的住房改造，也是未来几年的〇一项重要工作。(作者为卐上海易居房地产研究院研究员)

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