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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
                这〖是描述信息

                整合不动◆产登记职责、建立不动产统一登╳记制度。

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                发布时间:2020-02-14 00:00:00

                不动产

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                两宋时期不动产制度(中)

                两宋时期不动产制度(中)

                • 分类:专栏
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                • 来源:
                • 发布时间:2016-12-28 11:23
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                【概要描述】首先是建立了』“不抑兼并”的不动产制度。千百年来,土地兼并一直被视为国之大〗害,历朝历代都千∑ 方百计加以抑制,避免土地●这一不动产过于集中,以加强中央集权、缓解阶≡级矛盾。但这种做法也限制了集约经济和商品经济的发展。宋代顺应不动产私有经济的发展▓要求,采取“不抑兼并”的不动产政策,就是人们通常所说的“田制不立”。

                两宋时期不动产制度(中)

                【概要描述】首先是建立了“不抑兼并”的不动产制度。千百年来,土地兼并一直被视为国之大害,历朝历代都千方百计加以抑制,避免土地这一不动产过于集㊣中,以加强中央集权、缓解阶级矛盾。但这种做法也限制了集约经济和商品经济的发展。宋代顺应不动产私有〓经济的发展要求,采取“不抑兼并”的不动产政策,就是人们通常所说的“田制不立”。

                • 分类:专栏
                • 作者:
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                  两宋时期,不动产制度有了▽一些创新。

                  首先是建立了“不抑兼并”的不动产制度。千百年来,土地兼并一直被视为国之大害,历朝历代都千方百计加以抑制,避免←土地这一不动产过于集中,以加强中央集权、缓解阶级矛盾。但这种做法也限制了集约经济和商品经济的发展。宋代顺应不动产私有经济】的发展要求,采取“不抑兼并”的不动产政策,就是人们通常所说的“田制不立”。

                  所谓“不抑兼并”、“田制不立”,从本质上来说,就是授田的不动产制度基本被废弃,政府主导的不动产分配权已被剥夺,政府退◥居卖契收税的服务地位,或成为出卖官田的业主。这表明由国家主导土地分配的制度退出历史舞々台,标志着地主土地不↘动产所有制最终取代国家土地不动产所有制,国家与地主利益日趋▂一致。

                  随着田宅等不动产私有化和商品化程度的加深,人们能↑更自由地对不动产进行买卖,不动产产权转移过渡也相应地越来越频繁,不动产所有权的竞争与垄断更加激烈,出现了“千年田换八百主”、“贫富无Ψ 定势,田宅无定主,有钱则买,无钱则卖”的局面。

                  据《文献通考》记载:宋神宗元丰年间(公元1078—1085年),“天下总两京一十八∩路,田四百六十一万六千五百五十六顷,内民田四百五十五ㄨ万三千一百六十三顷六十一亩,官田▃六万三千三百九十三顷”。从中可以看出,当时宋代国家直@ 接拥有的土地面积大约只占全国土地总面积的1%,如此高度的土地私有化程度可见一斑。

                  因此,田宅等不动产的流转使得土☆地向部分有投资经营能力的人手中集中,起到了土地资源优化配置的作用。因为不管是小农家庭还是地主阶层,都竭∞尽全力使自己拥有的土地实现效益最大化,在一定程度上◆有利于农业生产。同时,部分农户失去土地,剩余劳动力大量出现,为解→决这一问题,宋朝政府积极发展ζ 工商、采矿、纺织、加工业等行业,促进了商品经济的发育与发展。

                  除了建立“不抑兼并”的︻不动产制度外,宋代还健全了不动产交易登记的法律制度。宋王朝允许田宅等不动产↓作为商品进入∑市场自由交易,不仅百姓买卖土地,国家也参与其中,“官庄”、“营田”、“没官田”经常由政府出面进入不动产流通领域,公田买卖◇开始盛行。同时,为了确定承担田税的不动产所有者,国家√制定了严密的法律条文,尤其以不动产交易登记的规定最为详细,以确保不动产买卖交易的♀有序进行。据《袁氏世范》记载,“官中条令,为交易一事最为详尽。”

                  宋朝法律确认︽保护不动产所有权,尤其是通过买卖取得的不动产所有权。开宝二年 (公元969年)“始收民印●契钱,令民典买田宅,输钱印契,税契限两月”(《文献通考》)。其后推行“官版契纸”、“标准契约”,法令规定:“人户典卖田●宅,准条具帐开析顷亩〓、田色、间架、元(原)业税租、免役钱数,均平取推,收状入案,当日于簿内对注开收讫,方许印契。”“典卖田宅法,限∩六十日投印,又六十日请契。”即凡土地房屋等不动产々交易都必须使用官府印制的契纸,在契约上写清买卖标的租税、役钱,在签订契约∮六十日内报官投印,缴纳契税,并由官府在双方赋税籍账内改换登记后,才可以加盖官印成为合法的红契▅。如有违犯,田宅产业给半还元(原)业人,其价钱不追,余一半入官。从法律层面规范了不动产交易的契ㄨ约关系以及主☉户和客户之间的租佃契约关系,明确了以红契作为合法╲的不动产产权证书。

                  宋朝规定征收官牙钱,所以又称“牙契钱”。不买官契纸、不纳契税要加倍①罚契税,并对盗卖和私自买卖等侵犯不动产所◥有权的行为作出了严厉的惩罚规定,如“诸盗典卖田业者,杖一百,赃重者准盗论,牙保知情与同罪◥”(《名公书→判清明集·户婚门》)。

                  可以说宋代是中国古代经济立法最为活跃的时期之↘一,这在前代及宋以后的封建王朝都是非常少见的。这些法律规范确保了⊙不动产所有权的归属,使不动产所有者权益受到国家的严格保护。

                  此外,宋代确卐立了契约租佃制。宋代契约租佃不动产制度的普遍化,是一个巨大的历史进步。宋代土地※有主户和客户之分。所谓主户,指的是占有土地并承担赋役的户;所谓客户,指的是不占》有土地,但必须向地主租种土地的户。地主阶层将〒较分散的土地租佃给无地客户耕种,依照契约对耕种的农户进行收益↙的分成,形成了乡村主户(有地者)与客户(无地者)的关系,租佃不动产制度由◢此获得迅速发展。

                  在租佃制下,一方面,佃农可以最大限度地规避风险,并以最小成本获得生产资料,地主以更大份额获∏得土地收益;另一方面,由于主户少、客户多,形成了一个竞争性租佃市场,使得佃农为了保证租佃权的稳定¤性必须种好自己承佃的土地,这样就激ζ发了小农生产的积极性。由于租佃不动产制的盛行,又使土地这一不动产的占有权、使用权、收益权相分离并可以独立进行转◆移,在佃客中出现了二地主、佃富农,他们可以将自己租佃◤土地的所有权及租佃权进行再度买卖或转让,使其有机会通过积蓄财产购置♂土地而上升为主户,从而进一步提高了佃农的生产≡积极性,促使农业生产快速发展。

                  租佃契约↓从本质上说仍是地主剥削农民的凭据,但毕竟在历史上第一次对主佃双方的权利和义务都作ω出了比较明确的规定。租佃契约对缔约双方当事人具有一定的法律效』力,并且规范了不动产交易与租佃关系,提高了佃农以及地主阶层耕种和占有田地的▲积极性。

                  (作者单①位分别为国家土地督察上海局,四川大学)

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                焦点

                破除壁垒,实〓现信息互通共享
                土地登记信息是最基本的国土资源管理信息,是制定各项政策和管理的依据。国务院∩颁布的《不ㄨ动产登记暂行条例》就各部门加强不动产登记信息互通共享提出※了明确要求。但在实际操作中,由于信息采集标准不同等原因,国土、农◢业等部门的一些土地登记信息并不一致。
                房地产要走出自己的新常态
                近期,中央经济工作会◣议召开,会议对2015年提出了“努力保持经济稳╱定增长;积卐极发现培育新增长点;加快转变农业增长方式;优化经济发展格局;加强保障和改善民生工作”等五项ぷ工作任务。

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