眼下，按照中央的统一部署，我国正在积极推动建立不动产统一登记制度，以适应社会主义市场经济体制的需求。我们知道，不动产登记的对象主要是不动产权利。只有全面、准确地记载不动产权利，才能充分发挥不动产登记的作用。否则，不动产登记就失去了目标和方向。但是，与不动产登记的要求相比，我国的不动产权利制度现状还不尽如人意。

　　尽管我国已经出台了《物权法》，但《物权法》对不动产权利的规定是原则上的，可操↙作性还不够强。目前，不动产权利散见于相关法律、法规和规范性文件中，相互交叉、相互重叠的问题比较突出，在权利的主体与客体、取得与丧失、内容与限制等方面，都缺乏♂系统、明确、具体的规定。

　　比如，目前的法律只是笼统地规定土地属于国家所有，但到底是属于中央政府，还是属于省级政府、市级政府或者县级政府，却没有明确规定。这就导致在国有企业股份制改造过程中，各级政府都声称在改制后的企业中拥有土地股权。在国有单位管理体制的变动中，也经常遇到这样的纠纷：上级机关管辖的某单位下放给下级机关管辖后，原上级主管机关与现管辖机关对该单位占用的土地都主张自己的权利。

　　此外，虽然名义上说中央政府是国有土地的产权代表，但现行的国有土地使用权出让转让制度，却将绝大部分的土地收入留在了市县政府。对此，许多发达国家和地区都有明确的法律规定，中央政府与各级政府都有自己的土地，界线非常明确。上级政府要使用下级政府的土地，或者下级政府要使用上级政府的土地，都要依照市◆场交易的原则进行。

　　再比如，目前农村已经没有真正意义上的集体经济组◆织，后来组建的农工商组织、合作社等，也不是真正意义上的集体经济组织。法律规定，集体土地属于农民集体所有。但在集体土地所有权确权登记发证工作中，只能将土地证书颁发给村民委员会或¤村民小组，导致在一些情况下，“农民集体所有”变成了“村民委员会所有”或者“村民小组所有”，甚至变成了“村长所有”或“组长所有”。

　　“农民集体成员权”问题还没有明确的规定，由此也引发了一些纠纷和争议。尤其是在经济发达地区和城乡接合部，这个问题更加突出。在这些地方，集体土地收益越来越高，作为“集体成员”可以相应地分享到越来越多的利益。因此围绕“成员权”产生了一些问题和矛盾，有的未婚妇女为了避免丧失成员权而不外嫁甚至不办理结婚登记。

　　此外，根据1982年颁布的《宪法》，城市私房业主拥有的私有土地要变成国家所有，但有关法律却没有对业主的土地使用权作出明确规定々，导致在城市拆迁过程中，私房业主与城市政府对拆迁补偿各执一词，为此发生了许多矛盾甚至群体性事件。

　　由于不动产权利制度还不够完善，这些年来各级行政机关和司法机关在调处各类不动产权纠纷的过程中困难重重，同时也影响不动产登记成果的质量。因此，迫切需要依据《宪法》、《民法通则》、《物权法》确定的基本原则，制定颁布专门的不动产权利法，构建完善的不动产权利体系。

　　(作者为国土资源部不动产登记中心副主任)

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