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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
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                整合不动产登记ω职责、建立不动产统一登记制度。

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                不动产

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                两宋时期不动产制度(上)

                两宋时期不动产制度(上)

                • 分类:专栏
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                • 来源:
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                【概要描述】公元960年,后周都点检赵匡胤发动“陈桥兵变”,建立宋王朝,结束了唐末五代以来近70年的藩镇割据混战局面。我国迎来又一次经济腾飞、科技文化发展的高峰,成为当时世界上经济最繁荣、文化最先进、科技最发达的国家。这也是我国古代推行不动产制度改革新政模式最为积极、不动产登记制度最为完善的朝代。英国著名汉学家李约瑟博士曾经感叹:“谈到中国的11世纪,我们犹如来到最伟大的时期。”

                两宋时期不动产制度(上)

                【概要描述】公元960年,后周都点检赵匡胤发动“陈桥兵变”,建立宋王朝,结束了唐末五代以来近70年的藩镇割据混战局面。我国迎来又一次经济腾飞、科技文化发展的高峰,成为当时世界上经济最繁荣、文化最先进、科技最发达的国家。这也是我国古代推行不动产制度改革新政模式最为积极、不动产登记制度最为完善的朝代。英国著名汉学家李约瑟博士曾经感叹:“谈到中国的11世纪,我们犹如来到最伟大的时期。”

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                  公元960年,后周都点检赵匡胤发动“陈桥兵变”,建立宋王朝,结束了唐末五代以来近70年的藩镇割据混战局面。我国迎来又一次经济腾飞、科技文化发展的高峰,成为当时世界上经济最繁荣、文化最先进、科技最发达的国家。这也是我国古代推行不动产制度改革新政模式最为积极、不动产登记制度最为完善的朝代。英国著名汉学家李约瑟博士曾经感叹:“谈到中国的11世纪,我们犹如来到最伟大的时期。”

                  北宋消灭荆湘、后蜀、南汉、南唐、吴越、北汉等地方势力统一全国后,为了解决土地弃耕撂荒、分配不均的问题,确保国家财政收入的增加,不断加大对不动产制度的改革力度。

                  宋太祖赵匡胤除了沿袭唐及五代所有“官田”之外,还开历史之先河,采取“不抑兼并”的不动产制度,屡次鼓励流民垦荒,允许农户将荒闲土地开垦为自己的恒业,承认并保护土地等不动产私有产权的合法性,允许其按商品经济规律进行流转买卖。乾德四年(公元966年)《劝栽植开垦诏》规定:“百姓有能广植桑枣开荒田者,并令只纳旧租,永不通检。”

                  这一时期,大土地所有制有了较大发展,“官田”规模扩大,还集中了大量无主荒地、籍没的田地以及购买的大量田地,促进了撂荒田地的开发利用。宋朝迅速出现空前繁荣的局面,迎来了历史上享有盛名的“建隆之治”。

                  宋太宗赵光义也采取允许农民开垦荒地即为其永业的不动产政策。至道元年(公元995年)颁《募民耕旷土诏》:“应诸道州府军监管内旷土,并许民请佃,便为永业,仍与免三年租税,三年外输税十之三。”至道二年(公元996年),宋太宗又下令实行“计丁授田”的不动产制度,即把所有农田按上品、中品和下品三个层次授给私人耕种。国家和皇室仍保有大量土地。

                  同时,宋太宗鼓励大面积开垦荒地,规定凡是新垦田地一律不征税,对垦荒成绩突出的州县进行奖励,而管辖区内田畴荒芜面积超过一定亩数的,则要给予处罚。因此社会各阶级、各阶层都加入到土地垦殖之中,人们纷纷向荒闲的水域、滩涂、沙地要田地,出现了梯田、淤田(利用河水冲刷形成的淤泥开出的田地)、沙田(海边的沙淤地)、架田(在湖上做木排并铺泥成地)等一系列新的土地称谓,全国耕地面积达到321.52万余顷。到天禧五⊙年(公元1021年)耕地面积增加到524.75万余顷,形成了“百姓康乐,户口蕃庶,田野日辟”(《宋史·食货志》)的景象。

                  天圣元年(公元1023年),宋仁宗赵祯即位,土地这一不动产的买卖与典卖相当普遍。农民失去田地的数量在增加,土地兼并趋势加速,社会矛盾日益加剧,“富者有弥望之田,贫者无立锥之地。有力者无田可种,有田者无力〒可耕”。宋仁宗为了限制土地兼并,下诏限田:“公卿以下不得过30顷,衙前将吏应服役者,不得过15顷,而且限于一州之内,否则,以违律论。”但终因限田不便,不久即废止。庆历三年(公元1043年) 十月,宋仁宗又重用范仲淹推行“庆历新政”,在经济方面推行了程度不同的“均公田”、“厚农桑”的不动产制度改革。重新规定官员按等级给以一定数量的职田,调配给缺乏职田的官员,以“责其廉节”,防止贪赃枉法。

                  熙宁五年(公元1072年),宋神宗赵顼重用王安石进行变法,颁布不动产管理制度“方田法”,规定:以东西南北各千步为一方,四周立标确界;每年9月,由县令、县佐分地计量,根据土地质量划分为五等,半年后制成土地凭证;以后各家分产、买卖等,均以所方之田为证。这个法令是针对豪强隐漏田地的情况制定的,目的是增加政府的田赋收入。方田,意指清丈土地。清丈后,将田地的亩数、主人姓名、田地的地势、肥瘠等级登记上册,编造方账、庄账、户帖和甲帖作为存案和凭证,制定地籍。这一不动产登记程序与现代不动产登记的公告、注册登记、发证等极为相似。田产和税额倘有转移,官给契,县置簿,并以所方之田为准,均定税额高低,非常符合公平税负原则。凡有诡名挟田,隐漏田税者,都要改正。因此,马克思称王安石为中国11世纪时的改革家。

                  “方田法”这一不动产制度提出之后,时行时废。神宗行方田法,哲宗废方田法。元丰八年(公元1085年)方田法被基本废止时,共清丈全国田亩的54%。徽宗复方田,但已不得其人,屡行屡罢,至崇宁五年(公元1106年)又罢方田。宣和二年(公元1120年)全废,已丈量ξ者也按旧法。

                  宋徽宗赵佶于政和元年(公元1111年)定限田的不动产诏:“品官限田,一品百顷,以差降杀,至九品为十亩;限外之数,并同编户差科。”政和七年(公元1117年)又诏:“内外宫观舍置田,在京不得过五十顷,在外不得过三十顷,不免差科、徭役、支移。”

                  宋朝以公元1127年为界,分为北宋和南宋。南宋时期,宋高宗赵构于绍兴十二ξ 年(公元1142年)颁布了事关不动产登记的《经界法》,设置了专门从事不动产登记工作的经界所。所谓经界法,就是逐块丈量土地,计算其面积,确定其质量,如实载入“砧基簿”;同时,还要绘制地籍图,载明户主、田产面积、四至、权源等土地状况,经过核实确认后,一层层上传至中央的转运司。

                  各县的砧基簿一式四份,一份发给户,一份留县,一份送漕,一份送州。砧基簿造成后,要经过地方政府官员的检查与核对,加盖官印方有效。砧基簿是土地这一不动产产权的法律凭证,以后的土地交易与产权转移均以此为依据。

                  据《玉海》记载:“令官民户各据画图了当,以本户诸乡管田产数目,从实自行置造砧基簿一面,画田形丘段,声说亩步四至,元典卖或系祖产。”又据《通考》记载:至绍兴十七年(公元1147年)“两浙经界已登者四十县。”

                  自高宗绍兴二十年(公元1150年)罢经界法后,至孝宗淳熙十四年(公元1187年)而有经界制度之复治,又四年而至光宗绍熙二年 (公元1191年),有所谓措置经界之举。

                  (作者单位分别为国家土地督察上海局,四川大学)

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