公元960年，后周都点检赵匡胤发动“陈桥兵变”，建立宋王朝，结束了唐末五代以来近70年的藩镇割据混战局面。我国迎来又一次经济腾飞、科技文化发展的高峰，成为当时世界上经济最繁荣、文化最先进、科技最发达的国家。这也是我国古代推行不动产制度改革新政模式最为积极、不动产登记制度最为完善的朝代。英国著名汉学家李约瑟博士曾经感叹：“谈到中国的11世纪，我们犹如来到最伟大的时期。”

　　北宋消灭荆湘、后蜀、南汉、南唐、吴越、北汉等地方势力统一全国后，为了解决土地弃耕撂荒、分配不均的问题，确保国家财政收入的增加，不断加大对不动产制度的改革力度。

　　宋太祖赵匡胤除了沿袭唐及五代所有“官田”之外，还开历史之先河，采取“不抑兼并”的不动产制度，屡次鼓励流民垦荒，允许农户将荒闲土地开垦为自己的恒业，承认并保护土地等不动产私有产权的合法性，允许其按商品经济规律进行流转买卖。乾德四年(公元966年)《劝栽植开垦诏》规定：“百姓有能广植桑枣开荒田者，并令只纳旧租，永不通检。”

　　这一时期，大土地所有制有了较大发展，“官田”规模扩大，还集中了大量无主荒地、籍没的田地以及购买的大量田地，促进了撂荒田地的开发利用。宋朝迅速出现空前繁荣的局面，迎来了历史上享有盛名的“建隆之治”。

　　宋太宗赵光义也采取允许农民开垦荒地即为其永业的不动产政策。至道元年(公元995年)颁《募民耕旷土诏》：“应诸道州府军监管内旷土，并许民请佃，便为永业，仍与免三年租税，三年外输税十之三。”至道二年(公元996年)，宋太宗又下令实行“计丁授田”的不动产制度，即把所有农田按上品、中品和下品三个层次授给私人耕种。国家和皇室仍保有大量土地。

　　同时，宋太宗鼓励大面积开垦荒地，规定凡是新垦田地一律不征税，对垦荒成绩突出的州县进行奖励，而管辖区内田畴荒芜面积超过一定亩数的，则要给予处罚。因此社会各阶级、各阶层都加入到土地垦殖之中，人们纷纷向荒闲的水域、滩涂、沙地要田地，出现了梯田、淤田(利用河水冲刷形成的淤泥开出的田地)、沙田(海边的沙淤地)、架田(在湖上做木排并铺泥成地)等一系列新的土地称谓，全国耕地面积达到321.52万余顷。到天禧五⊙年(公元1021年)耕地面积增加到524.75万余顷，形成了“百姓康乐，户口蕃庶，田野日辟”(《宋史·食货志》)的景象。

　　天圣元年(公元1023年)，宋仁宗赵祯即位，土地这一不动产的买卖与典卖相当普遍。农民失去田地的数量在增加，土地兼并趋势加速，社会矛盾日益加剧，“富者有弥望之田，贫者无立锥之地。有力者无田可种，有田者无力〒可耕”。宋仁宗为了限制土地兼并，下诏限田：“公卿以下不得过30顷，衙前将吏应服役者，不得过15顷，而且限于一州之内，否则，以违律论。”但终因限田不便，不久即废止。庆历三年(公元1043年) 十月，宋仁宗又重用范仲淹推行“庆历新政”，在经济方面推行了程度不同的“均公田”、“厚农桑”的不动产制度改革。重新规定官员按等级给以一定数量的职田，调配给缺乏职田的官员，以“责其廉节”，防止贪赃枉法。

　　熙宁五年(公元1072年)，宋神宗赵顼重用王安石进行变法，颁布不动产管理制度“方田法”，规定：以东西南北各千步为一方，四周立标确界;每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土地质量划分为五等，半年后制成土地凭证;以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这个法令是针对豪强隐漏田地的情况制定的，目的是增加政府的田赋收入。方田，意指清丈土地。清丈后，将田地的亩数、主人姓名、田地的地势、肥瘠等级登记上册，编造方账、庄账、户帖和甲帖作为存案和凭证，制定地籍。这一不动产登记程序与现代不动产登记的公告、注册登记、发证等极为相似。田产和税额倘有转移，官给契，县置簿，并以所方之田为准，均定税额高低，非常符合公平税负原则。凡有诡名挟田，隐漏田税者，都要改正。因此，马克思称王安石为中国11世纪时的改革家。

　　“方田法”这一不动产制度提出之后，时行时废。神宗行方田法，哲宗废方田法。元丰八年(公元1085年)方田法被基本废止时，共清丈全国田亩的54%。徽宗复方田，但已不得其人，屡行屡罢，至崇宁五年(公元1106年)又罢方田。宣和二年(公元1120年)全废，已丈量ξ者也按旧法。

　　宋徽宗赵佶于政和元年(公元1111年)定限田的不动产诏：“品官限田，一品百顷，以差降杀，至九品为十亩;限外之数，并同编户差科。”政和七年(公元1117年)又诏：“内外宫观舍置田，在京不得过五十顷，在外不得过三十顷，不免差科、徭役、支移。”

　　宋朝以公元1127年为界，分为北宋和南宋。南宋时期，宋高宗赵构于绍兴十二ξ　年(公元1142年)颁布了事关不动产登记的《经界法》，设置了专门从事不动产登记工作的经界所。所谓经界法，就是逐块丈量土地，计算其面积，确定其质量，如实载入“砧基簿”;同时，还要绘制地籍图，载明户主、田产面积、四至、权源等土地状况，经过核实确认后，一层层上传至中央的转运司。

　　各县的砧基簿一式四份，一份发给户，一份留县，一份送漕，一份送州。砧基簿造成后，要经过地方政府官员的检查与核对，加盖官印方有效。砧基簿是土地这一不动产产权的法律凭证，以后的土地交易与产权转移均以此为依据。

　　据《玉海》记载：“令官民户各据画图了当，以本户诸乡管田产数目，从实自行置造砧基簿一面，画田形丘段，声说亩步四至，元典卖或系祖产。”又据《通考》记载：至绍兴十七年(公元1147年)“两浙经界已登者四十县。”

　　自高宗绍兴二十年(公元1150年)罢经界法后，至孝宗淳熙十四年(公元1187年)而有经界制度之复治，又四年而至光宗绍熙二年 (公元1191年)，有所谓措置经界之举。

　　(作者单位分别为国家土地督察上海局，四川大学)

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