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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
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                整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。

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                发布时间:2020-02-14 00:00:00

                不动产

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                浅谈农村“四权”抵押价值评估

                浅谈农村“四权”抵押价值评估

                • 分类:农地
                • 作者:
                • 来源:
                • 发布时间:2015-04-28 13:27
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                【概要描述】“四权”抵押受现有的法律与制度限制,其抵押估价也存在着很大的特殊性.目前,我国农村“四权”抵押处于起步阶段,钻研解决其抵押估价技术问题,配合政府进一步提升农村金融服务的能力和水平,是评估行业支持“三农”、服务“三农”的迫切需要。

                浅谈农村“四权”抵押价值评估

                【概要描述】“四权”抵押受现有的法律与制度限制,其抵押估价也存在着很大的特殊性.目前,我国农村“四权”抵押处于起步阶段,钻研解决其抵押估价技术问题,配合政府进一步提升农村金融服务的能力和水平,是评估行业支持“三农”、服务“三农”的迫切需要。

                • 分类:农地
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                • 来源:
                • 发布时间:2015-04-28 13:27
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                  “四权”抵押受现有的法律与制度限制,其抵押估价也存在着很大的特殊性.目前,我国农村“四权”抵押处于起步阶段,钻研解决其抵押估价技术问题,配合政府进一步提升农村金融服务的能力和水平,是评估行业支持“三农”、服务“三农”的迫切需要。

                  抵押估价方法匹配

                  根据《城镇土地估价规程》(农村建设用地地价评估可参照此规程)与《农用地估价规程》等估价规范,现行估价方法有市场比农村“四权”抵押估价是指,在将农∩村土地承包经营权、农民住房财产权(含宅基地使用权)、集体建设用地使用权、林权(以下简称“农村‘四权’”)作为债权担保而设定抵押权时,对其抵押价值进行的评估。

                  农村“四权”抵押贷款中重要的一环就是确定其抵押价值,而抵押价值通常由独立第三方来进行评估。但“四权”抵押受现有的法律与制度限制,其抵押估价也存在着较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法等。但事实上,能够应用于农村“四权”抵押价值评估的方法并不多,有一些方法只存在于理论层面。

                  如市场比较法、剩余法和基准地价修正法目前都难以应用,要么是市场不够成熟,要么是制度建设跟不上,未能及时制定或更新农村集体土地的基准地价。至于《农用地估价规程》之外的估价方法,如路线价法等,目前其应用较为有限,尚处于探索阶段,不能普遍用于农村“四权”抵押价值评估。

                  以实际情况考量,农村“四权”抵押价值评估,估价对象为收益〇性资产的宜选用收益还原法,不存在收益的资产宜以成本逼近法为主。

                  收益还原法是指将待估宗地在未来每年预期的纯收益,以一定的还原率统一还原为估价基准日地价的一种方法。对于符合最佳使用、地上建有收益性房地产的农村土地承包经营权、林地使★用权,如开发完成后的收益易于确定,首选收益还原法进行评估。

                  但对于无收益的农村“四权”或者潜在收益无法获取,如自用的农民住房财产权(含宅基地使用权)、未开发的集体建设用地等,则无法采用此法。

                浅谈农村“四权”抵押价值评估

                  成本逼近法是指以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法,适用于土地市场不发育、土地成交实例不多、无法利用其他方法评估地价的状况。因此,农村土地承包经营权、农民住房财产权(含宅基地使用权)、集体建设用地使用权、幼林所有权评估等适宜采用这种方法。

                  农村“四权”估价建议

                  我国农村“四权”抵押尚处于起步阶段,除需要钻研解决其抵押估价技术问题外,建议从以下三个方面着手,为其发展提供一个良好的环境。

                  一是建立市场体系,完善解法规,逐步开制约农村金融发展最大的绊索,有条件地允许估价对象入市流转,推进农村“四权”交易市场建设。

                  《担保法》、《土地管理法》及《物权法》均没有为“四权”抵押提供法律依据。《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条第二款均规定,耕地、宅基地、自留地和自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这使得当前一些地区试点的“四权”抵押贷款缺少法律支持,抑制了其进一步发展和推广,甚至有可能遇阻而被迫“停工”。未来如果允许农村“四权”进入市场,相应的价值评估规范和标准也理应由专业主管部门制定出来,以便达到同市场配套、使市场秩序化的效果。

                  二是建立农村集体建设用地基准地价体系。基准地价修正法 (或称区片价系数修正法)适用于所有农用地价格评估,特别适用于成片、批量农村土地承╲包经营权、林地、集体建设用地等农用地使用权价格评估,其前提是必须在完善农用地的定级、分等工作基础上①,建立农用地基准地价体系。

                  基准地价是评估机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一,还是利用它进行估价的重要手段。基准地价是集体建设用地使用权价格评估必不可少的法律→依据和价格依据,建立农用地基准地价体系就等于有了评估价格坐标,提高评估效率,减少评估差异。我国针对农用地基准地价的指导理论及相应的地价体系应尽早建立及推广。

                  三是加快产权登记发证工作。不动产确权登记发证,利于保障房屋所有人※依法对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利,它是唯一完全的物权,为房地产权属评估、抵押等产权产籍管理提供法定依据。目前,农村“四权”确权颁证还很滞后,补救︾刻不容缓。

                  3月1日,《不动产登记暂行条例》开始实施,不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台将实现“四统一”,这为建立和实施“四权”抵押估价创造了条件。此前,2014年8月国土资源部等五部门联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,通过宅基地和集体建设用地确权¤登记发证。

                  使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护,是改革完善宅基地制度,实行集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价,建立城乡统一的建设用地市场等农村改革的基础和前提,为下一步赋予农民更多财产权利提供了产权基础和法律依据。(作者单位:深圳市世联土地房地产评估有限公司)

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                破除壁垒,实现信息互通共享
                土地登记信息是最基本的国土资源管理信息,是制定各项政策和管理的依据。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》就各部门加强⊙不动产登记信息互通共享提出了明确要求。但在实际操作中,由于信息采集标准不同等原因,国土、农业等部门的一些土地登记信息并不一致。
                房地产要走出自己的新常态
                近期,中央经济工作会议召开,会议对2015年提出了“努ㄨ力保持经济稳定增长;积极发现培育新增长点;加快转变农业增长方式;优化经济发展格局;加强保障和改善民生工作”等五项工作任务。

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