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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
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                整合不⌒动产登记职责、建立不动产统一登╳记制度。

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                发布时间:2020-02-14 00:00:00

                不动产

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                “法定地上权”和农村宅基地有偿使用■

                “法定地上权”和农村宅基地有偿使用

                • 分类:农地
                • 作者:
                • 来源:
                • 发布时间:2021-07-14 14:35
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                【概要描述】现行←农村宅基地制度改革的难点:其一,在于对历经长期历史演≡变而成的现行农村宅基〒地制度的合理性把握上;其二,在我国特有的“土地使用权与建筑物︽所有权一体化”模式下,如何把握好宅基地使用权与其之上的房屋所有权之间】的关系。

                “法定地上权”和农村宅基地有偿使用

                【概要描述】现行农村宅基地制度改革的难点:其一,在于对历经长期历史〗演变而成的现行农村宅基地制度的合理性把握上;其二,在我国特有的“土地使用◣权与建筑物所有权一体化”模式下,如何把握好宅基地使用权与其之上的房屋所有权之间的关系。

                • 分类:农地
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                • 来源:
                • 发布时间:2021-07-14 14:35
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                “法定地上权”和农村宅基地有偿使用

                方黎明/摄

                  现行农村宅基地制度改革的难点:其一,在于对历经长期历史演变而成的现行农村宅基地制度的合理性把握上;其二,在我国特有的“土地使用权与建筑物所有权一体化”模式下,如何把握好宅基地使用权与其之上的房屋所有权之间的关系。

                  “土地使用权与建筑物所有权一体化”模式使宅基地使用权人对宅基@ 地使用权和房屋的处分处于矛盾状态,这不仅是“一户一宅”政策☆缺陷及“一户多宅”等现象产生的根本性原因,也是阻碍农村房屋流转、抵押、继承等其他法律制度实行的关键。借鉴国◣外的“法定地上权”制度,建立农村ω宅基地法定有偿使用制度,是破解这个难题的最有效◆途径。

                  什么是“法定地上权”

                  所谓“法定地上权”,是指不依土地〇所有权人的意志而是根据法律规定直接设立的地上权。“法定地上权”是国外用益物权法↘律体系及司法实践中,专门针对★单一的土地或建筑物抵押权实现所造成的土地所有权与地ω 上建筑物所有权相分离矛盾而创设的。当土地所有人以其土地

                  由于农村宅基地法定有偿使用是不依土地所有权人的意志而是根据法律规定直接设定的,具有适用主体的特定性和适※用范围的限定性 。对农村宅▲基地法定有偿使用制度框架的设计,应当坚持以农村宅基地申请主体资格条件确定适用范围的原则。

                  宅基地使用权作为我国一种特殊的用益物权,现行法律法规对宅基地申请主体资格条件有严格的规定,主要涉及本集体↑经济组织成员上的建筑物单独为抵押物时,在抵押权】实现时,取得该房屋的所有权人可以同时取得地上权,以保障房屋所有权人的合法权益。如《日本民法典》、《中国台湾地区民法典》均规定,土地及土地上存在的建筑物▲属于同一所有人,而仅以土地或建筑物进行抵押,于拍卖」时视为抵押人设定地上权。

                  目前,关于“法定地上权”的适用,已不仅限于抵押的情形。如中国台湾地区《民法》1999年修订后,即增加了“土地及其土地上之房屋同属一人所有,而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人,或将∑ 土地及房屋同时或先后让与相异之人时,土地或房屋受让人与让与ξ 人之间或房屋受让人与土地受让人之间,推定█在房屋的使用期限内,有租赁关系”的相关规定。

                  “法定地上权”的适用性

                  国外“法定地上权”制度的产生,其本质就是为了解△决房、地产权分离可能◇对权利人造成的负面影响。因此,借鉴“法定地上权”理论,建立我国农村宅基地的法定有偿使用制度,具有重要的现实意义。

                  根据“法定地上权”理论,通过立法强制①确认“土地︼及其土地上之房屋所有权人相异时,推定在房屋的使用期限内有租赁关系”,从而当农村宅基地之上房屋发生流转、继承、赠予、抵押等处分行为时,就可合情、合法地强制要求不符合宅基地申请条件的使用权人依法实行有偿使用;否则,由农村集体经济组织予以收回〓。

                  这样,既有利于维护农民住房所有权的合法权益,又有利于实现◣宅基地的有偿使用,发挥∩市场价格机制调控作用,促进土地资源优化配置。农村住房交易司法实践中经常采用的强制执行程序,实际上就是宅基地法定有偿使用制度∴的一种适用情形。例如法院在为民事强制执◢行而必须拍卖宅基地使用权人所有的房屋时,如通过竞买而取得房屋所有权的人不是集体组织成员,必须实行有偿使用。

                  另外,我国国有土地有偿使用制度改革实践中,有关划拨土地使用╱权入市流转,补缴出让金的法律规定,实质就是法定有偿使用制度的成功√实践。因此,运用“法定地上权”理论,借鉴国有划拨土地使用权入市流转管理制度,参照国有土地有偿使用制度模式,设计出一套符合我国当前社会发展形势又有利于保护农民宅基地用益物权的农村宅基地法定※有偿使用制度的法→律政策框架,建立类似国】有土地出让制或租赁制模式的农村宅基地使用权出让或租赁制度,应是宅基地使用制度改革的方向。

                  怎样确定适用范围

                  身份、“一户一宅”面积标准,以及是否有住房流转等三个方面。因此,对于合法取得但又不符合宅基地∏取得主体资格而取得存量宅基地的,本集体经济组织成员实▼际占有的宅基地面积超过法定标准的,符合“一户一宅”规定的本集体经济组织成员,但要将住房通过转让、出租、抵押等流转的,适用法定有偿使用。而对于符合“一户一宅”政策标准〗的本集体组织成员,则本着自愿的原则,可以申请有偿使用,也可在宅基地初始分配环节实行有偿取得,以实现农村宅基地的用益物权和房屋的财产权权益。

                  值得一提的是,我国现行有关政策虽∑明令禁止城镇非农业人口购买农村住房。但随着我国社会经济的发展,以及随着户籍制度的改革和农村社会保障体系的完善,城乡二元结构必将会发生很大的变化。禁止城镇居民购买农村住房,一方面严重限制了农村宅基地的流转,村民的宅基地用益物权难以◎实现,并制约了农村经◣济的发展,另一方面在︽一定程度上阻碍了城镇化进程。因此,农村宅基地法定有偿使用不应排斥城镇居民。

                  宅基地法定有偿使用具有附属性,其适用仅限于农村住房合法流转之下,即宅基地流转权利的取得,只能同↓地上物的权利一起取得。鉴于宅基地是农村集体建设用地诸多类型中的一个用地〗类别,宅基地法定有偿使用制度建设应当纳入到统一的集体建设用地有偿使用制度规范体系之中。(作者单位:中国土地勘测规划院)

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                破除壁垒,实现信息互通共享
                土地登记信息是最基本的国土资源管理信息,是制定各项政策和管理的依据。国务院颁ζ布的《不动√产登记暂行条例》就各♀部门加强不动产登记信息互通共享提出了明确要求。但在实际操作中,由于信息采集标准不同等原因,国土、农业等部门的一些土地登记信息并不一致。
                房地产要走出自己的新常态
                近期,中♀央经济工作会议召开,会议对2015年提出了“努力保持经济稳定增长;积极发现培育新增长点;加快转变农业增长方式;优化经Ψ济发展格局;加∞强保障和改善民生工作”等五项工作∮任务。

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