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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
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                整合不动★产登记职责、建立不动产统一登记制度。

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                发布时间:2020-02-14 00:00:00

                不动产

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                城乡一体化进程中的农村宅基地管理

                城乡一体化进程中的农村宅基地管理

                • 分类:农地
                • 作者:
                • 来源:
                • 发布时间:2015-05-07 13:39
                • 访问量:

                【概要描述】2014年,国家土地督察南京局结合土地督察工作,针对江苏省新型城镇化与城乡一体化进程中农村宅基地管理相关问题,以点面结合的方式在∑南京、无锡、苏州、南通、扬州、泰州、淮安、盐城、宿迁等9市开展了调研。调研发现,江苏省在推进城乡一体化进程中,以农民♀就地城镇化为驱动,以农村土地综合整治为平台,以促进农村土地节约集约利用为目标,积极探索》创新农村宅基地管理。但由于种种原因,农村宅基地管理还存在一些问题,需要

                城乡一体化进程中的农村宅基地管理

                【概要描述】2014年,国家土地督察南京局结合土地督察工作,针对江苏省新型城镇化与城乡一体化进程中农村宅基地管理相关问题,以点面结合的方式在南京、无锡、苏州、南通、扬州、泰州、淮安、盐城、宿迁等9市开展了调研。调研发现,江苏省在推进城乡一体化进程中,以农民就地城镇化为驱动,以农村土地综合整治为平台,以促进农村土地节约集约利用为目标,积极探索创新农村宅基地管理。但由于种种原因,农村宅基地管理还存在一些问题,需要

                • 分类:农地
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                • 来源:
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                  2014年,国家土地督察南京局结合土地督察工作,针对江苏省新型城镇化与城乡一体化进程中农村宅基地管理相关问题,以点面结合的方式在南京、无锡、苏州、南通、扬州、泰州、淮安、盐城、宿迁等9市开展了调研。调研发现,江苏省在推进城乡一体化进程中,以农民就地城镇化为驱动,以农村土地综合整治为平台,以促进农村土地节约集约利用为目标,积极探索创新农村宅基地管理。但由于种种原因,农村宅基地管理还存在一些问题,需要继续积极探索及创新来改善和解决。

                  创新做法

                  因地制宜,多种方式满足农民住房需求。针对农民结婚分户和改善住房等合理需求,9市主要结合城乡建设用地增减挂钩和建设项目征地拆迁,通过在中心村或城镇统建农民ξ公寓楼、联排住宅以及安置房等方式予以解决;对规划保留村庄内的零星危旧房,有条件批准『原地翻建或利用村庄零星隙地建房解决。苏州、无锡等地还采取预动迁方式,对不在征迁范围内急需建房的农户提前予以拆迁安置。据统计,2013年9市共审批农民住宅用地1.34万亩,涉及4.8万户,其中村庄搬迁安置3.9万户,面积0.98万亩。

                  政策引导,积极推动空闲宅基地退出。9市主要采取置换城镇住房方式,引导农民自愿退出空闲宅基∑ 地。对不选择安ζ 置的,扬州等6市按照征地拆迁或市场重置价标准给予一次性货币补偿。南通等5市开展了宅基地、承包地置换城乡居民社会养老保险或企业职工养老保险探索。南京、无锡还鼓励以原有宅基地和房屋置换或折价入股社区商业用房、工业园区标准厂房,获取『股权收益。腾退的宅基地一般纳入城乡建设用地增减挂钩项目库,交所在乡镇□(街道)或村集体复耕后对外发包。2013年,9市共腾退宅基地10.9万户、土地面积8.78万亩,置换城镇住房8.7万套、房屋面积905.2万平方米,纳入社保21万人,给予一次性货币化补偿3.16亿元。

                  建档确权,探索分类处理历史遗留问题。2008年以来,泰州高港区以农村宅基地和房屋普查工作为基础,按“一户一卡”建立相关信息档案,统一面积界定ㄨ和处置办法,在村(居)委会建︽立触摸式公开查询系统,并实行“两年一小审五年一大审”年审制度,做到适时更新、动态管理。南京针对符合申请条件但没有合法审批手续的宅基地遗留问题,专门出台规定,明确2013年年底已建成、且2012年土地利用现状图为建设用地的,经宅基地使用人申请,乡镇(街道)政府调查,公示无异议后予以确权〓登记;对占用农用地,且集体经济组织已用复垦的村庄用地进行◣置换的,按照城乡建设用地增减挂钩政策完善手续后予以确权。

                  主要问题

                  城镇化预期过高,规划空间、用地计划严重不足,农民建房刚性需求得不到保障。根据9市土地利用总体规划,今后7年(到2020年)将通过村庄撤并等方式减少农村居民点面积202.47万亩,而预留的建新规划空间仅13万亩。同时,由于ぷ相关规划不衔接,村庄周边地区大多已被划为▅基本农田保护区,多数地区出现了村庄布点规划“有点无地,有地非点”落不了地的▓尴尬局面。据调查,2013年9市农民建房用地需求约3.26万亩,而实际安排∏用地指标仅1.08万亩。党的群众路线教育实践活动中,南京等多地农民反映最强烈的就是“政府不批宅基地”。

                  多数地方实行停批宅基地政策,加之执法监╲管不到位,农村违法占地建房问题日益突出。2005年起,江苏多数地区暂停了农民单独建房审批,并严√控原址新建翻建,农村房屋危旧、子女适婚和几代同堂缺房等问题日益突出。仅靠村庄整体搬迁集中安置方式难以解决此类建房需求,加之执法监管不到位,农民零星违法占地建房时有发生,一些企业或个人也借机违法占地建房销售给缺房户。同时,一些基层政府依法用地意⌒ 识淡薄,村庄撤并过程中→集中安置点违法用地问题突出。调查显示,2013年9市农村住宅违法用地面积8771.3亩(耕地5808.1亩),涉及2.17万户,较2012年分别增长77.4%(103.5%)、72.4%。

                  农村“两栖”人口大量存在,农村宅基地空闲、低效利用问题突出,城镇用地和农村宅基地呈双向增加。随着新型城镇化的快速推进,大量卐农民进入城镇就业、居住,同时又在农村保有或新建住房,以ζ致出现农村“两栖”人口持◤续增加、城镇用地和农村宅基地双向增加的“怪象”。2013年年末,9市城镇用地面积720.76万亩,农村居民点面积1149.8万亩,分别比2012年增加8.29万亩、1.09万亩。由于宅基地退出、流转机制不完善,农村“空关户”、“一户多宅”现象显著。

                  农村宅基地管理遗留问题较多,隐形交易较为普遍,权属管理潜在矛盾纠纷难解。多年来,各地限批、停批宅基地和〗大规模实施村庄撤并,造成大量农民零星建房和跨村组异地集↙中建房没有合法用地手续,难以按户确权发证。同时,由于城镇化的加快和宅基地流转机制缺失,农村宅基地、房屋私下交易现象时有发生,扰乱了土地市场正常秩序,加剧了土地权属混乱和产权纠纷。调查显示,9市□ 此类难以确权登记的宅基地遗留问题占现有宅基地总量的20%以上。

                  成因分析

                  农村传统观念∏沿袭,农民离乡难离土。受历史沿袭、风△俗习惯等影响,不少农民对宅基地还存有“恋土情节”、“单门独院”观念。一些农民认为,宅基地和承包地为“私有土地”,在继承的同时申请新的宅基地,甚至随意占用、调换承包地建房,农村█住宅向着“财富象征”变异。而进入城镇居住的农民,因传统观念影响和担心就业、养老、子女教育等,不愿退出原有宅基地,有的甚至还︽回乡新占地建房,“城里有房、乡下有宅”两头占和农村“两栖”人口大量存在。

                  地方政府偏重城镇发展,农村建房成为管理“盲区”。地方政府在编制规划、安排用地计】划时,更多考虑↓的是保障城镇发展,对农村建房较少预留规划空间和安排用地指标,甚至将有限的农村建房∩用地规划、计划指标调整给城镇使用,以致农民建房选址难、用地难、获批更难。同时,地方政府普遍将土地管理的重心放在经营城镇国有土地上,对于农村土地管理多限于土地整治,且关注的重点是整治后形成的新∞增耕地和挂钩建新指标,而对于农村建房几乎放任不管,有些甚至还◥直接违法占地建房。

                  受资金、土①地等因素制约,农村宅基地退出难。无论是老宅拆迁补偿,还是新房建设、基础设施配套等,都需要大量资金。从目前各地操作情况看,相关资金主要由乡镇(街道)政府和村集体承担,县级政府一般根据整治后新增耕【地和挂钩用于城市建新指标规模给予适当补贴。而前者财力普遍较差,且受腾退宅◣基地形成的挂钩建新指标不能跨县(市)有偿调剂使用,仅靠县级政府少量补贴,基层政府、村集体和农民的积极性难以调动。同时,搬迁安置用地也难有效保障。

                  相关政策◇不完善,农村宅基地管理难度持续加大。目前,农村宅基地〓管理相关法律法规还不健全,只限于土地法律法规的个别条文≡和相关政策性↑文件,缺乏系统性、针对性和现势性。例如:审批方面,“一户一宅”、分户等申请条件中“户”的概念不明确,审批程序繁杂,以及村民不得跨村组申请等规定难以适应城乡一体化发展的需求;监管方面,没有赋予国土部门∮强制执行权,且仅有拆〖除一条处罚措施,而要履行完向法院申请执行的烦琐程序,房屋早已建成并入住,再拆除会给农民造成巨大损√失,影响社会稳定;权益实现方面,农民对自有宅基地没有处置权,不能转让、抵押,而对房屋拥有所有权,以致多数农村宅基地和房屋长期处于零退出、零盘活的“死产”状态。

                  政策建议

                  改革完善∩农村宅基地取得和监管制度,不断适应新形势新需求。进一步加强农村宅基地管理顶※层设计,制定和完善相关法律●法规和政策文件,细化明确宅基地申请、审批、利用、登记、监管、退出、法律责任等方面规定,使农村宅基地使用和管理真正纳入法制化轨道。完善“一户一宅”的审批制度,进一步明确宅基地申请条件和用地标准,允许跨村、组易地申请建房,鼓励到中心村、中心╳镇集中建房。改革执法监管体制措施,赋予国土部门强制执行权,对农民违法占地建房实行没收和拆除两种ξ处罚。支持各地开展农村宅基地和房屋流转、抵押试点,保障农民用益物权,促进资源高效利用。加大农村土地法律法规宣传教育力度,转变农民传统用地和居住观念。

                  同步修改完善①相关规划,优化城乡用地布局。结合农村集体建设用地确权登记工作,全面摸♀清农村宅基地底数,掌握“位置在哪ㄨ里、类型有哪些、需求有多少、潜力有多大”。在此基础上,按照有利生产、方便生活、节约集约的原则,充分征求农民、村组、镇街的意见,结合与“二调”成果衔接♀以及“多规合一”试点,抓紧修改完善区域发展、土地利用、村庄建设等规划,做到『相关规划有效衔接,有序引导、管控农村建房和村庄整治。

                  改变批管方式,保障农民宅基地权益。在保障耕地总量增加、质量提升和农村建设用地明显减少的前提下,允许地方参照“增减挂钩”模式对一定区域内老宅基地与建新用地进行置▲换,由县级政府编制旧宅拆除复↘耕和建新占用农用地计划方案,每年一次性报ぷ省政府审批,再按总量控制、专项运作、封闭实施的原则,由县级政府或国土部门直接审批落实到地、到户,年终上报核实备案,并据实变更地类。结合不动产统一登记制度实施,统筹开展农㊣村宅基地、承包地、房屋确权登记工作,逐步【清理解决历史遗留问题,进一步明晰产权,及时化解纠纷。

                  探索形成宅基》地退出机制,切实提高农村土地集约化利用水平。通过政府或农村集体经济组织给予合理补偿和奖励,组织集中建房、置换城镇安置房或商品房等措施,引导激励农民腾退空闲¤宅基地;探索开展以腾退宅基地复垦新增耕地和挂钩建新指标跨区域置换城镇住房的←试点,激发◤跨区域进城农民和所在城市参与宅基地腾退的积极性;探索对“一户多宅”等超标准占用的宅基地实行有偿使用制度,倒逼农民退出多占的宅基地。同时,完善相关保障机制,对退出宅基地进入城镇的,不影响其作为农民身份享有的原集体经济组织其他待遇,并享⊙受城镇居民同等待遇,使农民进得■了城、扎得下根;加大国家、省、市资金投入力度,探索建立农村土地整治投融资平台,整合各╱类涉农资金专项用于农村基础设施建设和宅基地整治。(作者单位:国家土地督察南京局)

                免责申明: 本文仅代表作者个人观点,与中国不动产网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本ω站证实,对 本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及♂时性本部不作任何保证或承诺,请读者仅 作参考,并请自行核︻实相关内容。

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                焦点

                破除壁垒,实现信息互通共享
                土地登记信息是最基『本的国土资源管理信息,是制定各项政策和管理的依据。国务院颁布的《不动产登记暂行条例▲》就各部门加强不动产登◥记信息互通共享提出了明确要求。但在实际操作中,由于信息采集标准不同等原因,国土、农业等部门的一些土地登记信息并不一致。
                房地产要走出自己的新常态
                近期,中央经济▓工作会议召开,会议对2015年提出了“努力保持经济稳定增长;积极发现培育新增长点;加快转变农业增长方式△;优化经济发展格局;加强保障和改善民生工作”等五项工作任务。

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