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                发布时间:2020-02-13 00:00:00
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                整合不动产登〖记职责、建立不动产统一登记制度。

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                不动产

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                如何实现住宅纳税批量的评估

                如何实现住宅纳税批量的评估

                • 分类:企业动态
                • 作者:
                • 来源:
                • 发布时间:2015-05-11 13:14
                • 访问量:

                【概要描述】近年来,存量房交易已成为住宅市场的重要组成部分。按照税收征管法规定,交易需要按照实际成交价格来申报纳税。随着房地产税制改革不断深入,房地产计税价格评估成为改革进程♀的重要技术保障环节。高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作,也因此成为了一项迫切任务。

                如何实现住宅纳税批量的评估

                【概要描述】近年来,存量房交易已成为住宅市场的重要组成部分。按照税收征管法规定,交易需要按照实际成交价格来申报纳税。随着房地产税制改革不断深入,房地产计税价格评估成为改革进程的重要技术保障环节。高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作,也因此成为了一项迫切任务。

                • 分类:企业动态
                • 作者:
                • 来源:
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                  近年来,存量房交易已成为住宅市场的重要组成部分。按照税收征管法规定,交易需要按照实际成交价格来申报纳税。随着房地产税制改革不断深入,房地产计税价格评估成为改革进程的重要技术保障环节。高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作,也因此成为了一项迫切任务。

                  本文以江苏省苏州市W区住宅类房「地产交易计税价格批量评估工作为实证,构建以大数ㄨ定理、特征价值法理论、正态模型修※正法为基本原理的批量评估模型,为房地产批量计税价格评估工作提供一些参考。

                  开展外业调查

                  外业调查是整个评估任务的基础工作,直接影响了估价方法的选择和运用,其全面性和←准确性关系到整个项目能否完成,是估价结果正确性的重要前提和有力保障。

                  在调☆查之前,工作组提前规划好项目基础信息以及幢、套信息的采集内容〖,对数据库的搭建进行细致考虑,并设计出调查表。外业调查主要采用地毯式实地调查法、走访调查法和抽样调查法,系统性、规模性地收集价格信息,了解小区物业情况ω等。在W区,工作组对区域住宅物业、非住宅→物业的房屋坐落、楼层、建筑面积、成交时间、成交价格、装修状况、税费承担及金额及其相关权属状况等进行了调查〗。调查注意三种方法的结合使用,以确保工作范围内所有住宅物业的基本覆盖和调查信息的准确度。

                  为确保不出现遗漏,工作组预先做好培训准备和工作安排,调查人员按安排表有组¤织、分区域、分时段地完成各调查内容,并及时ω 整理、录入。

                  在外业调查工作中,工作组时常面对一些问题,这些问题需要采取针对性的方案解决。对信息采集不规范问题,如照片采集时拍摄角度、拍摄内容等不规范,制定技术规范,解决方案是形成统◆一标准和工作流程;对制定的调查内容不够完整,如由于部分物业的幢♀调查因素因子较简单导致不适应个别特殊情况,解决方案是完善和补◎充数据库增加该因素子调查,设置“其他”项;对已有产权信息不完整或者产权重复的问题,如产权信息没有某套产权,但现场调查时却有门牌号的情况,解决方案是仔细核查,并就缺产权的情形联系税务部门进行核查并补充;对产证︾缺失和错误问题,前者的解决方案是建立专门问题登记表,定期提交地税部门,协调补充数据,后者的解决方案是 仔细核对,原则上以权威部门提供的数据为准。

                  数据■资料整理

                  对通过现场调查采集的基础信息,按照标准格式录」入,原始调查表格分别放入档案袋进行存档。档案袋中的资料包含基础资料调查表以及完成整理的幢情况调查表、平面图◤以及使用的参考资料等。然后,建立数据库,通过调查得到的信息经过整理和复查,最终导入数据库。

                  经过市场调研和内业整理,工作组将覆盖整个W区的㊣住宅类房地产基础资料整理归档,录入数据库,为进一步的评估、分析、查询做好坚实的基础工作。

                  在数据整理过程中,同样容易出现录入和归档方式不规范的问题。因此,在工作前期,一定要制定统一的工作标准和技术规范,严格按照规范规定的方式】进行资料整理。

                  成片小区基准价测算

                  为了实现成片住△宅小区基准价的快速批量测算,工作组采用了正态模型修正法。所谓正态模型修正法,是针对项目中成片住宅物业≡而采取的基准价测算方法,该方法根据众数原理,利用数学模型正态分布模型,在正态分布的基础上,结合特征价值法判断标准房价格范围,以确定⊙基准价,保证其准确性,具有原←创性、科学性。

                  具体操作上,正态模型修正法按不同的街道将工作范围分成不同的片区,并在每一个片区内分业态(多层、高层/小高层)对各种途径收集的数据进行整理分析,然后根据价格〗的分布情况形成正态分布曲线,选择分布最集中的价格区间进行平均,即◣为模型初值。其次,利用片区内部实际成交样本小区价格通过价格修正』体系得出成交标准价,和模型初值№进行对比分析后,得出小区修正系数,由多个小区修正系数进行量化得出片区修正系数,进而通过片区修正系数计算小区基准价。

                  工作组所采用的成片住宅小区基准价模型是基于正态模型,计算@ 结果不受样本源准确性的局限,而且取决于样本的多样性,即╳样本数量越多,计算结果准确性越高。由于采用了基于正态模型的计算方法,计算结果的准确度对样本的要求发生了改变,这一方法可以在保证计算结果的准确度的基础上,适当降低工作的技术难度。

                  由于运用正态模型修正法进行基准价测算时,是以海量的数据为工√作基础的。因此,运用此方法必须搜集到足够海量的数据,这是工作中遇到的主要困难。正态模型修正法的修正结♀果的准确性不取决于样本源的准确性,而是依赖样本的多样性来◎确保结果的准确度,工作中可以利用这一特性,尽可能多地扩大信息搜集的渠道,丰富数据源,以确保计算所需要的基础数据量。

                  构建修正≡体系

                  价格修正指标体系★的建立。指标体系是由一系列从各个侧面反映城市房地产质量的各种指标所形成的有机评价系统。选择有效的房地产质量评价指标,构建一套比较合理的指标体系,是科学认识和评估房价的前提和基础。

                  工作组采用了〇特尔菲法确定价格修正指标体系,即专■家打分法。具体思路是,通过对房地产质量的物▲质要素形成以及影响∮要素分析,结合苏州市W区房地产的特点和评估经验,通过查阅大量相关研究文献和案例,按照房地产质量的差异特点并考虑指标的可操作性,从不同形态类型的角度对房地产价格的影响因子进行初步提炼,采用㊣特尔菲法,通过两轮专家调查,在专家意见基本达成一致的情况下,确定12个指标作为W区房地产价格修正指标,形成了适合W区价格修正的指标体系。

                  指标修正系数的确定@。和修正指标体系确定的思路一△样,指标修正系数的确定也是采用特尔菲法,通过两轮专家调查,在专家意见基本达成一致的情况下,确定各项指标的修正系数←。然后,根据每个指标的内涵,结合房地产估价的实际经验,对每一个指标设定一个修正值范围,再经过第一轮专家征询意见后,调整修正值范围,进行第二轮专家征询意见,根据第二轮的专家意见,确定每个指标的修⊙正值范围。最后,根据实际情况,在修正值范围设置3~5个档次,并为每个档次设定具体的参数。

                  指标体系权重的确定。价格修正指标体系分解为不同层次的要素,构成递阶层次结构,即图1所建立的价格修正指标体系的层次结构模型。工作组向专家发@放调查问卷,要求专家按照上述要求对价格修正指标体系进行重要程度的两两比较,问卷全部回收。然后,将其中的有效问卷进行统计处理,并根据上述各个指标权重的计算,最后得出W区住宅价格幢修正指标体系权重。

                  构建修正体系主要困难在于指标选取和系数确定的合理性。为解决这一困难,首先,在修正体系指标选取的最初要尽可能全面地影响住宅物业价格的各项指标;其次,要分别@ 通过多轮专家打分,选取最重要、最能影响物业价格的指标,并确立系数。

                  构建成片住宅价格评估模型

                  修正系数法也称校正系数法,是对系数进行修正,以提高∮测量数据的精确性、平衡性◣和完整性的一种方法。

                  利用片区基准价评估住宅物业价格时,基准价系数修正法是通过对待估住宅物业价格影响因素的分析,利用住〓宅物业价格修正系数,对同一片区同一建筑形态的住宅物业基准价进行修正,估算待估住宅物业客观价格的方法。基本公式为:V=V1b×K1×K2×…×Ki…×Kn,其中V为单套住宅物业价格,V1b为小▃区标准价,Ki为修正体系(i=1-n)。

                  基准价系数修正法的程↘序为,确定待估住宅所在小区基准价;分析待估住宅物业所处的同一★片区同一建筑形态的基准价;分析待估住宅物业的价格影响因素,编制待估住宅物业价格影响因素条件说明表;依据住宅物业价格影响因素指标说明表和基准价系数修正表 ,确定待估住宅物〇业价格修正系数;计算得出待估住宅物业价格。

                  零散住宅物业评∞估

                  所谓零散住宅物业,是指在以道路和自然界线为划▲分标准,划定片区区域内,房屋建筑面积及院落面积大小不统一、门牌标示不清、但分布较为集中的民宅物业及部分无法核查信息的成套住宅物业。

                  此类物业的评估,一般通过测算区段价进行。评估思▃路为,以道路和自然界线为主要划分标准划定成片区域,调查收集区域范围内民宅物业及部分无法核查信息的成套住宅物业,由估价师、专家采用评估方法测算区段底价。

                  对零散住宅物业评估的主要困难,体现在评估区段的区段底价的合理确定。由于ξ零散物业分布散乱,新旧不一,价格的个体差异也往往较大,难以估算出较为Ψ准确的区段底价。因此,要由资深估价师和专家采用多种评估方法测々算价格,以提高区段底价的准确度。

                免责申明: 本文仅代表作者个人观点,与中国不动产网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对 本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时ξ 性本部不作任何保证或承诺,请读者仅 作参考,并请自行核实相关内容。

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                破除壁垒,实现信息互通共享
                土地登记信息是最基本的国土资源管理信息,是制定各项政策和管理的依据。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》就各部门加强不动产登记信息互通共享提出了明确要求。但在实际操作中,由于信息采集标准不同等原╱因,国土、农业等部门的一些土地登记信息并不一致。
                房地产要走出自己的新常态
                近期,中央经济工作会议召开,会议对2015年提出了“努力保持经济稳定增长;积极发现培育新增长点;加快转变农业增长方式;优化经济发展格局↙;加强保障和改善民生工作”等五项工作→任务。

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