今年年初，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》针对住房租赁市场缺乏集约化、规模化的管理，出租人和承租人租赁关系不够稳定，承租人的合法权益无法得到有效保障等问题，对建立发展住房租赁市场做出总体要求，并提出建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、进行房地产投资信托试点以及支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等五点措施。《意见》的出台，将对培育和发展住房租赁市场、补充住◆房供应体系等，发挥深远影响，住房租赁市场或迎来发展的〓春天。

　　补充公共租赁房源，缓解去库存压力。

　　2014年，房地产市场需求探顶，而持续攀升的商品房库存量却让市场显现巨大的隐忧。一方面，商品房市场供应 “相对过剩”;另一方面，保障房供应↘仍不足，住房供¤应结构极不均衡。

　　针对这一问题，住建部提出了地方政府回购商品房用于安置房的构想。今年1月20日，住建部部长陈政高在内蒙古包头市举行的全国棚户区改造经验交流会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚户区改造的不断深卐入，棚改房源将不再局限于政府主导建设、组织棚户区▲居民回迁，而是可以让应接受保障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障，特别是在一些房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。《意见》则进一步明确，各地可以通过购买方式，把适合▃的存量商品房房源转为公共租赁住房。

　　对于库存高企的三、四线城市，政府新建保障房进行安置的模式的确已不再合适。通过回购“过剩”商品房用作保障用途，实现形式从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化，更适合实际情况。而参照国外成熟▼市场的运作经验，采用货币补贴也是更为普遍的做法。这一々模式不仅可以有效消化市场库存，而且保障机制及退出机制更为灵活、公平，同时还能缩短由于供给不足造成的保障家庭的等候、轮候时间，住房资源在转化过程中也得到科学合理的配置。

　　当然，在鼓励和开展这一尝试的同时，也面临一些ξ　问题。一是怎样的住㊣房符合回购标准。根据世联地产监测，目前市场上改善型商品房的库存较多，尤其在三、四线城市，而保障房通常只需满足基本住房要求，二者存在一定程度上的需求不对等，即使政府有能力付出财政资金，也可能因为超出福利边界，徒】增了分配难度。二是政府应选择回购哪些开发商的商品房。对于很多小开发商来说，去库存性◇命攸关，为争取政府财政兜底，可能千方百计进行游说、公关，这不仅使得权力寻租滋生有了可能，也不利于市场化进程中企业的公平竞争。

　　培育住房租赁机构，迎合租售并举模式。

　　目前，住房租赁市场︼的运作形态以出租人和承租人私下达成交易、房屋中介等居间模式并行为主，市场集中度较低，尚未进入规模化经营时代。相对于标准化、规模化的经营方式，松散交易提高了交∩易成本〓，同时，私下交易方式缺乏一定的法律保障，承租人的合法权益常常受到伤害。此外，由于∩长期处于政府监管范围的边缘地带，租房市场较少有指导性政策来规范，一定程度上加剧了市场无序的状况。

　　《意见》的出台，明确了政府培育专业经营住房租赁机构的意图，力图通过专业机构运作推进住房租赁的规模化经营，构建个人与机构之间较为稳定的市▅场关系，以此规范住★房租赁市场行为，促进市场有序发展。此外，设立专门的住房保障机构，也顺应了政府从“管理型”向“责任型”、“服务型”转变的趋势。

　　随着房地产市场高周转时代渐入尾声，单一销售模式已经无法╱满足开发企业的高◣收益要求。《意见》鼓励房地产开发企业将其持有房源向社会出租，不仅支持其经营方式由开发销售模式向租售并举模式的转变，同时鼓励其与住房租赁机构合作，建立开发与租赁一体ㄨ化、专业化的运作模式。参照国外成熟市场的经验，如美国Decron地产公司，即采取收购→老旧公寓进行翻修，提供给特定收入人群≡，以租金作为收入来源的经营模式。事实上，我国也已经有开发企业试水住房租赁领域，如针对城市白领住房这一细分市场，打造出租型公寓，提供全方位的配套服务。此外，《意见》鼓励开发∏企业与住房租赁机构合作，也为行业间的合作与融合提供了△想象的空间。

　　在对租赁市场充满期待的同时，也要正※视其中的困难。目前，房地产开发企业持有的物业形态多为商业地产，即使这种较为成熟的经营模式也面临租金回报率较低的问题。针对住房●市场，以租代售虽然可以一定程度上缓解开发企业库存压力大的问↙题，但租房资金回●笼较慢、租金回报率不高等，也会影响开发企业选择由售转租经营模式的积极性，其参与度或将大打折扣。

　　探索公租房融资模式，推进REITs试点。

　　2014年，住建部确定北上广深∏四大一线城市REITs试点方向，试点范围＠初步定于租赁性保障房。其目的在于，通过已建成保障房资产的证券¤化，盘活存量资产，有效解决公租房等租赁型保障房的资金短板，为后续建设提供资金。《意见》再次将推进房地产投资信托基金试点摆♀在重要位置，预计推行试点的步伐将进一步加快。

　　不过，以全球几◤百只REITs的6%～8%年净收ξ　益率为标杆，考虑我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，国内REITs的收益率需要13%～15%才能达到REITs收益的基本要求。因此，在无相应免税政策出台的背景下，REITs很难得↓到规模化发展。

　　20世纪80年代，美国政府为发展廉租房曾颁布♀了低收入住房返税政策，给予廉ω租物REITs在10年内分期返还占整个工程造价4%的税费优惠。该项政策一经颁布，即掀起了一股廉租房REITs的高潮。考虑到≡此次REITs试点范围定于租赁性保障房的背景，政府①可以通过财政补贴、税收优惠等方式突破现实障碍，再加上政府增信的信用背书，相信将使保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性的保障，试点推行或更为可期。(作者供职于世联行集团市场【研究部)

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