根据国家卫计委2014年颁布的《中国家庭发展报告》， 1950年之前，我国平均家庭5.3人;而在1990年左右，平均家庭4.0人;2010年，平均家庭3.1人;2012年，又降到3.02人。不考虑区域的变化，仅仅考虑家庭户的变化，1950～2012年，住宅总量就需要增加75%以上。进而言之，如果城镇家庭户均减少0.1个人，那么现阶段城镇住宅总量就要增加0.03%，也就是700万套左右。

　　实际上，在可预见的未∮来，这一户均人口数可能会进一步减少。比较国外的一些国家的情况，一般说来，经济相对发达的国家和地区，平均家庭规模会较低，而经济相对落后的国家和地区，平均家庭户№规模会较高。与欧洲国家相●比，我国的平均户规模仍然有回落◢的空间，从本质上讲，也可以理解为对更高生活质量的追求。

　　这种家庭小型化的进程会带来不少住房需求。与此同时，从新政府施政的纲领与发展的态势来看，未来城镇化率增速降低的可▆能性也在增加，根据2014年3月国务院▲颁布的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》目标，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率』差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　按此衡量，常住人口城镇化率每年或仅为0.90%，即使户籍人口城镇化率高一些，也无法达到1.34%之前的平均水平。这两▓个因素的作用，既决定未来需求的长期性，同时也要注意增速放缓带来的需求增速下降。

　　此外，短期房地产市场还面临着政策与金融放松之下的需求释放，这在卐央行降息并出台相关文件后尤其明显。2014年第四季▽度，全国商品房销售面积与销售金额同环比有了明显上↘升。但同时，楼市也面临着巨大库存的压力，尤其是三、四线城市，在人口外流、缺乏核心增长力的情况下，库存的消化更显困难。

　　市场↑触底反弹概率有所上升，第一季度市场局面或〓继续改善。

　　在楼市销售端，继2014年11月有所反弹后，12月市场跌幅继续收窄，这是一◥个积极现象，说明了市场◥总体活跃度在提升，特别是在一、二线城市已经较为明显。以北上◣广深等30个大中城市为例，新建商品房成交套数在2014年12月单月成交已经创了2010年↑以来的新高。不过在一、二线↑成交量创出高位的同时，全年销售同环比跌幅并没有大幅收窄，或表明了广大三、四线的疲软。

　　除此之外，价格变动也在一定程度上反映出一线城市⊙的火热，特别是一线城市二手房价格环比々已经连续3个♂月的上涨也表明了这一点。笔者预计，结∞构性的行情表现或将在整个2015年持续。

　　而在房地产投资端，变好的态势一直没有出现。2014年房地产投资增速持续下∞滑，全年房地产开发投资同比增长10.5%。由ㄨ于投资落后于销售端，加之基数☆原因，2015年一季度开发投资增速预计仍将保持疲软。

　　从2015年1月的市场成交来看，主要城市新房成交量均出现了不同程度的回落。这主要是◆因为，2014年年末开发商冲量较高，而进入新年后推盘节奏有所放缓，也与市场需求端可能在观望有关。根据Wind数据，2015年1月1～18日30个大中城市新房成交保持在8.84万套左右，与2014年12月同期的12.406万套相比下○跌了约30%。

　　当然，目前看来市场情绪面并没有严重受挫，二手房市场成交，特别是一线⌒城市的楼市依旧保持较为火热的态势，成交量回落更多地集中在供给端。市场还需要时间来验证——特别是新房市场。对于2015年一季〗度市场走势，笔者的态度是谨慎乐√观，整个2015年房地产市场触底反弹概率也会有所上升。(作者单位：中国工商银行投资银行部研究发展部，文章仅代表个人观点，不涉及所在机构)

免责申明: 本文仅¤代表作者个人观点，与中国不动产网无关。其原创性⌒　以及文中陈述文字和内容未经本站证★实，对 本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本部不作任何保证或承诺，请读者仅 作参考，并请自行核实ξ相关内容。